开发商擅改小区规划-业主如何维权?

　　因开发商擅自改变小区规划而引发的纠纷很多。情况也各不相同。我归纳下来主要有以下几种：

　　一、减少绿化或曩观面积。

　　在上海这样的大城市，小区的绿化和景观越来越成为众多购房者的考虑因素，自然也就有越来越多的开发商在绿化和景观上做文章。通常开发商会在楼书、沙盘、模型上描绘出一副“绿色小区”、“景观小区”的规划，但是在商业利益的驱使下，实际开发时又将原来的绿地改为房屋、原来的景观改为物业用房、幼儿园等，使得原有的绿化率下降、容积率上升。

　　因为开发商很少会把绿化、景观等承诺具体化并约定于合同中，所以面临这种情况时，首先要对开发商的行为是否违约进行认定。根据最高院的相关司法解释，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。也就是说，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，开发商违反的，应当承担违约责任。

　　但是，广大业主们要注意，司法解释里有些限制性条件，楼书、沙盘、模型作为商品房的一种宣传资料，只有当它的某些介绍和说明是具体确定的，而且又作为开发商销售该楼盘的一个重要卖点(即对合同订立和房屋价格确定有重大影响)，这些说明和介绍的内容才可以作为合同的一部分，对开发商有约束力。

　　因此，为避免广告陷阱，律师建议：

　　1、业主要保存好所有的宣传楼书、广告资料，必要时可以对楼盘模型拍照或摄像留存。

　　2、业主对楼书、广告上的绿化、景观等介绍，应尽量要求开发商写入合同内，或至少要求其明确化。